Покупка недвижимости в «городе золотом» может влететь новым владельцам в копеечку. Исторически Израиль поделен между многочисленными землевладельцами, которые могут заявить свои права на фешенебельные кварталы крупных городов. Христиане, иудеи и земельное ведомство: хроника отношений.
Иностранцы, покупающие квартиры в Рехавии, Талабии и в других престижных кварталах Иерусалима, далеко не всегда понимают, что не смогут передать эти квартиры в наследство своим детям и внукам. Более того, может настать день, когда им заявят, что пришло время освободить квартиру, и выбросят их вещи на улицу.
Все это по той простой причине, что они покупают именно квартиру, но не землю, на которой она находится. Земля же эта принадлежит русской православной, греческой ортодоксальной, католической, а может, и какой-то другой церкви. В свое время она была сдана в аренду сроком на 99 лет. Но вот часы оттикали свое, и законные хозяева снова собираются вступить в свои законные права.
Немногие знают также, что пока евреи и арабы ведут войну за право обладания Святой землей, значительная часть этой земли как недвижимости принадлежит тем или иным христианским конфессиям. И так или иначе христиане незримо, а подчас и совершенно открыто участвуют в этом противостоянии между евреями и мусульманами.
Битва за землю
Если вы начнете расспрашивать какого-нибудь служителя греческой ортодоксальной церкви в Иерусалиме, то он непременно начнет уверять вас, что его церковь владеет здесь землями едва ли не с начала первого века до нашей эры.
Не верьте в этот бред — в ту эпоху еще не было христианства (по меньшей мере как мировой религии) и, само собой, греческой ортодоксальной церкви. На протяжении двух последних тысячелетий Земля Израиля побывала под римлянами, византийцами, персами, арабами, крестоносцами, снова арабами, затем турками, и потому любые заявления о законном праве на владение тем или иным участком теоретически могут быть оспорены кем-то другим.
Совсем недавний пример — строительство элитного жилищного комплекса в Яффо было остановлено, поскольку армянская церковь заявила, что в свое время этот участок был у нее незаконно конфискован, и теперь она намерена восстановить свои права через Высший суд справедливости. Будете в Яффо — можете полюбоваться длинным забором, идущим вдоль вырытого больше года назад котлована под фундамент.
В то же время первые достоверные документы на право владения тем или иным участком земли в Иерусалиме действительно насчитывают почти 1000 лет.
Как известно, в 1099 году крестоносцы захватили Иерусалим, вырезав в нем все арабское и еврейское население, и в результате рыцарские ордена и стоявшая за ними католическая церковь объявили себя хозяевами земли в городе. Сто лет спустя Салах ад-Дин выбил крестоносцев из Иерусалима и лишил католиков большинства их земельных владений в Святом городе. Но с греческой, армянской и грузинской церквями Салах ад-Дин не воевал, а потому он оставил и закрепил их право на те участки, на которых стояли их церкви и монастыри.
Затем греческая ортодоксальная церковь значительно расширила свои земельные владения во всей Святой земле, включая Иерусалим, в период правления мамелюков (1267–1517).
Турки, начавшие править Землей Израиля в 1517 году, поначалу крайне неохотно продавали в ней земельные участки, но вместе с тем признали права на землю всех христианских течений, которые имели на тот момент обширные земельные владения в Иерусалиме и Галилее.
При этом турки распространили на церковные земли ту же юрисдикцию, что и на земли ВАКФ, на которых стоят мечети. Это означало, что подлинным хозяином данного земельного участка является Сам Господь Б-г, а потому он не может быть продан или передан какому-либо частному лицу — его можно лишь сдавать в долгосрочную аренду.
В XIX веке, по мере ослабления Оттоманской империи, турецкие власти стали более либерально относиться к сделкам с недвижимостью в Святой земле в целом и в Иерусалиме в частности, и этим не замедлили воспользоваться как различные христианские конфессии, так и государства и частные лица. Среди прочих немалые земельные участки в Иерусалиме приобрела тогда и Россия — вслед за Германией, Австро-Венгрией, Великобританией.
Сегодня в официальной столице Израиля есть обширные земельные владения, принадлежащие 15 христианским конфессиям (считая коптскую, эфиопскую, армянскую, грузинскую и ассирийские церкви, а также, само собой, всех течений православия, католицизма и протестантизма) и более чем 20 странам мира. Включая и расположенные за океаном Австралию (она приобрела в Иерусалиме и Беэр-Шеве в годы Первой мировой войны участки под кладбища для своих солдат) и США.
Некоторые из этих земельных владений продолжают оставаться предметом яростных судебных споров.
Таков, например, спор между Израилем и Францией за земельный участок, на котором, как считается, расположены могилы царей Древней Иудеи. В конце XIX века этот участок «для всего еврейского народа» приобрела богатая французская еврейка. Увы, она скончалась, не успев оставить наследников и завещания, и все ее имущество, включая этот участок, было объявлено собственностью государства. Сегодня попасть на его территорию можно только по специальному разрешению консула Франции в Иерусалиме. И вот уже больше полувека длится спор за право обладать этой землей между Францией, с одной стороны, и Государством Израиль и еврейской общиной Франции — с другой.
Еще один пример яростного конфликта из-за земли в Иерусалиме — спор между потомками царей Эфиопии и нынешним правительством этой страны, кто является законным владельцем «эфиопского» земельного участка.
Какова общая площадь земель, находящихся сегодня во владении различных христианских церквей?
Точного ответа на этот вопрос не знает никто, так как турки не регистрировали эти владения в Земельном реестре, считая, напомним, что они принадлежат самому Господу. Лишь недавно в Иерусалимском институте исследования Земли Израиля была создана специальная группа географов, призванная оценить масштабы иностранного землевладения на территории Израиля во главе с д-ром Амноном Рамоном и д-ром Исраэлем Кимхи.
Согласно еще не окончательным выводам этой группы, общая площадь таких земель на всей территории Израиля (включая Негев, Галилею и Хайфский округ) составляет порядка 10 000 гектаров. Из них — от 475 до 500 гектаров в Иерусалиме. Это примерно 10% всей официальной территории города до 1967 года и примерно в шесть раз больше, чем вся площадь Старого города Иерусалима.
Из них 420–440 гектаров составляют участки, на которых стоят монастыри, церкви, семинарии и другие заведения чисто церковного характера. Но вот оставшиеся 50–60 гектаров были в свое время сданы в аренду, и на них сегодня стоит Рехавия и другие самые престижные кварталы Иерусалима, многие жители которых живут на тикающей бомбе времени.
И рано или поздно эта бомба взорвется…
Время не проведешь
Активная застройка новых районов, образующих в свое время центр Иерусалима, началась в 1930-х годах. Закон о том, что церковные земли нельзя продавать, а можно лишь брать в аренду, никто еще не отменял, да и ни одна из конфессий не собиралась торговать землей. Тогдашнее руководство еврейского ишува заключало с патриархами и епископами договор, по которому земля бралась в аренду сроком на 99 лет. Первая такая сделка в Иерусалиме была подписана в 1935 году, одна из последних — в 1950-м.
Тогда 99 лет казались вечностью, хотя один бойкий журналист того времени написал, что время в Иерусалиме идет по-другому, 100 лет пролетят незаметно, а проблемы у города останутся те же, и все главные игроки местных конфликтов будут на том же месте.
Так оно и получилось. Десятки домов в Иерусалиме должны быть освобождены и переданы законным владельцам — греческой ортодоксальной, католической и прочим церквям — в период между 2035 и 2050 годом.
В Хайфе, где подобные сделки впервые были заключены в 1910–20-х годах, это уже началось: жители нескольких домов были попросту выкинуты из своих квартир в связи с истечением срока аренды земли, и государство пальцем не пошевелило для их защиты.
О том, что происходит с такой же недвижимостью в Иерусалиме, автор этих строк попросил рассказать профессионального оценщика квартир Коби Бира.
— Никто не делает никакого секрета из того, что сегодня в Иерусалиме продаются квартиры двух видов — те, которые расположены на государственных землях, и те, которые расположены на землях греческой патриархии и других христианских конфессий, — говорит Бир. — Порой эти дома находятся рядом друг с другом. И те, и другие земли официально не принадлежат владельцам квартир, а просто сданы им в аренду. Но разница заключается в том, что государство эту аренду точно автоматически продлит, причем за весьма символические деньги, а вот церкви этого делать не станут — по целому ряду соображений. Таким образом, тот, кто покупает квартиры на государственных землях, по сути, покупает их навечно, а тот, кто на церковных, — на 17–35 лет. Понятно, что это влияет на цену квартир. Сегодня трехкомнатная квартира на государственных землях стоит порядка 1,9–2 млн шекелей, а на церковных землях — 1,25-1,3 млн шекелей. Понятно, что с каждым годом цена на последние квартиры будет падать, так как вы покупаете не квартиры, а время, в течение которого вы можете в них жить. Согласно выстроенной мною формуле, в момент, когда до окончания срока аренды останется 10 лет, разница в ценах на эти квартиры и теми, что на государственных землях, достигнет 70%. Правда, не знаю, найдутся ли на них в это время вообще покупатели. Понятно, что чем дальше, тем больше эти дома будут приходить в упадок: какой смысл делать в них ремонт, если через какое-то время придется все равно убираться?
Но самое странное: зная, что речь идет о покупке квартиры во временное пользование, многие их покупают. Особенно пожилые пары. Они уверены, что не доживут до конца срока аренды, но зато насладятся жизнью в элитном районе. А после их смерти хоть потоп…
От себя добавлю, что Коби Бир прав во многом, но не во всем. Государство Израиль отнюдь не намерено равнодушно следить, как людей будут выбрасывать из их квартир, а прекрасно осведомлено о будущей проблеме и уже сегодня ищет пути ее решения.
Тем более что речь идет отнюдь не о частной проблеме отдельных граждан, а о вопросе, имеющем огромное политическое значение. И это прекрасно понимают в коридорах власти как в Иерусалиме, так и в Вашингтоне, Рамалле, Аммане, Тегеране, Эль-Риаде. Игра, которую Эдвард Уитмор назвал в свое время «иерусалимским покером», продолжается, и конца ей пока не видно.
Три туза бьют трех королей
Согласно исследованию, проведенному доктором Исраэлем Кимхи, 60% всей земли, находящейся сегодня во владении христианских конфессий, принадлежит самой маленькой из них — греческой ортодоксальной церкви, официальным главой которой является… Иисус Христос. Продавать принадлежащие ей в Святой земле участки церковь категорически отказывается — она готова лишь сдавать их в долгосрочную аренду, причем каждый договор о такой аренде должен быть утвержден Священным Синодом.
Католическая церковь формально возможность продажи земельных участков не отрицает, но де-факто также предпочитает сдачу в аренду. Причем если раньше договор об аренде земли в Иерусалиме мог быть утвержден епископом, то с 1997 года для этого требуется личная подпись римского папы.
— На самом деле вопрос о том, кто является владельцем земли, второстепенен. Главное, кто является ее сувереном, и потому думать надо о том, как сохранить наш суверенитет над Иерусалимом, а не как приобрести эти земельные участки, — говорит доктор Кимхи.
Но на самом деле ученый лукавит и знает, что лукавит. Если бы это было действительно так, Израиль не предпринимал бы таких огромных усилий для того, чтобы уже сейчас гарантировать себе новые договоры о долгосрочной аренде с церквями.
В этой связи невольно воспоминается грандиозная афера 2000 года, когда два иерусалимских ультраортодокса убедили руководство Еврейского национального фонда (ЕНФ-ККЛ), что благодаря своим связям в греческой патриархии смогут добиться заключения нового договора на продление аренды на 999 лет на участок земли в центре Иерусалима всего за 20 млн долларов. Эти деньги были им выплачены, а они вскоре принесли подписанный самим патриархом договор об аренде на 999 лет, который… оказался фальшивкой. 20 миллионов долларов так никто ЕНФ и не вернул.
Но не стоит думать, что в ЕНФ сидят наивные простаки. Нет, они стали легкой добычей аферистов именно потому, что осознают всю остроту проблемы и находятся в отчаянии от невозможности ее решить.
Следует обратить также внимание на дату аферы: 2000 год был началом новой палестинской интифады. Одновременно с развязыванием волны насилия палестинцы вели переговоры с различными церквями о том, чтобы те не продлевали с Израилем договоры о долгосрочной аренде, а подписали бы такие договоры с ними. Поскольку в Рамалле прекрасно понимают: в конечном итоге вопрос о том, кому будет принадлежать Иерусалим, решат именно эти договоры, то есть вопрос о том, кто именно является землепользователем в тех или иных районах города.
Это понимают, разумеется, и высшем церковном руководстве, а так как главы церквей не хотят ссориться ни с евреями, ни с арабами, то они пытаются маневрировать и играть в детскую игру «черное-белое не берите, “да” и “нет” не говорите».
О том, как право на владение земельными участками в Иерусалиме де-юре и де-факто становится предметом политических игр и закулисных сделок, можно понять на двух примерах: истории войны за «гробницу царя Давида» в Старом городе и Сергиева Посада.
Не имеет никакого значения то, что, по мнению большинства историков (в том числе и тех, кто являются религиозными евреями) эта гробница не имеет никакого отношения к царю Давиду. Главное, что некоторые евреи в этом все же твердо убеждены, а католическая церковь настаивает на том, что именно в этом месте в свое время находилась первая христианская молельня в Иерусалиме и что именно католики — законные его хозяева. Спор вокруг того, кто именно должен управлять «Гробницей царя Давида» длится до сих пор, и понятно, что на самом деле речь идет о том, кто будет хозяином на этой и прилегающей к ней улочках Святого города.
Что касается Сергиевского Подворья, которое недавно было передано России, то его история еще запутаннее. Свои претензии на этот, расположенный в самом центре Иерусалима комплекс зданий, Россия обусловливала тем, что Подворье в свое время было куплено на личные деньги великого князя Сергея Александровича Романова, не оставившего после себя наследников, а следовательно, его наследником является РФ в лице возрожденного Императорского православного палестинского общества (ИППО). Кроме того, по версии российской стороны, Сергиевское Подворье не вошло в «апельсиновую сделку» 1964 года о продаже всего имущества ИППО в обмен на израильские цитрусовые.
На самом деле все было далеко не так просто. Великий князь Сергей Александрович как раз оставил после себя наследников, и если исходить из наследственного права, то Подворье должно было быть передано в собственность… Великобритании.
Однако еще в 2006 году тогдашний премьер-министр Израиля Эхуд Ольмерт начал переговоры с президентом Владимиром Путиным о передаче Подворья в России, а в 2008 году такой договор был подписан и скреплен некими тайными протоколами и личными обязательствами Владимира Путина. Когда организация «Юридический форум за Эрец Исраэль» попыталась оспорить законность этого договора в Верховном суде. его судьям были представлены эти самые секретные документы, после чего они однозначно подтвердили его законность.
О том, каково содержание этих документов, мы с вами, разумеется, не узнаем еще очень долго. По слухам, они включают в себя обязательство президента РФ в том, что оружие российского производства никогда не попадет в руки врагов Израиля.
Но так это или нет, не знает никто.
«Иерусалимский покер» продолжается, и какими новыми поворотами он чреват, просто непредсказуемо. Но конец этой игры известен.
Вспомните финал романа Уитмора, в котором, разыгрывая в покер право на владение Святым городом, христианин выкидывает три «десятки», араб — трех королей, а еврей — трех тузов.
Против трех тузов не спорят, господа.
